Кінець епохи бідності: Нові податки на нерухомість

Кінець епохи бідності: Нові податки на нерухомість

В Україні можуть подорожчати квартири у разі ухвалення законопроєкту № 5600 у зв’язку зі зростанням податків. На скільки саме — незрозуміло, бо експерти називають 5-7-8%, а забудовники — до 35%


Наразі законопроєкт у Верховній Раді — його вже підтримали за основу і готують до другого читання.

Результати двох робочих груп голова парламентського податкового комітету, нардеп від "Слуги народу" Данило Гетманцев окреслив на сторінці у фейсбуці:

"Щодо будівельників домовилися, що для 18% з третього продажу базою оподаткування буде різниця між вартістю купівлі та продажу; ПДВ не застосовуватиметься до чинних договорів, оплачених на 1 січня 2022 року (незалежно від доплат у разі зміни метражу)", — написав Гетманцев.

Тема ПДВ сколихнула інвесторів, які зараз купують квартири у розстрочку, а також тих, хто оформлював угоду через фонд спільного інвестування. Люди побоються, що повинні будуть заплатити ще плюс суттєвий відсоток від вартості квартири, хоча не розраховували на це. Гарячу тему прокоментував і міністр фінансів Сергій Марченко.

"Звільнення від ПДВ продажу житла на вторинному ринку насправді використовується в будівельній галузі в схемах мінімізації сплати податків, що існують вже багато років. Саме ці схеми ми намагаємось зруйнувати в законопроекті 5600", — написав Марченко.

Він додав, що норми законопроєкту не матимуть значного впливу на вартість новозбудованого житла.

Юрій Гайдай, старший економіст Центру економічної стратегії, пояснив скільки і хто платитиме за новим законом, якщо його приймуть.

В Україні зараз через бюджет перерозподіляється близько 47% ВВП, це без врахування квазіфіскальних видатків, тобто державних гарантій за кредитами держпідприємствам, Укравтодору. Це дуже багато, це гальмує зростання економіки. У такійситуації збільшувати податкове навантаження - шкідливо. А цей законопроєкт не перерозподіляє оподаткування в якийсь спосіб, яким може стимулювати економіку, а просто збільшує податкове навантаження. Це погано.
Законопроєкт № 5600 різноспрямований. Складається враження, що обирали ті сфери, у яких бачили перспективи для додаткового наповнення бюджету. Крім того, і Кабмін, який є автором законопроєкту, і Данило Гетманцев (нардеп від "СН", очільник парламентського податкового комітету, — ред.), який теж його підтримав, заявляли про важливість закриття деяких податкових схем. У торгівлі нерухомістю вони є і частково підпадають під норми законопроєкту № 5600.
Більшість забудовників є юрособами, які замовляють і купують житло у генпідрядників та продають фізособам. Там можливі різні схеми структурування податків, але при першому продажі житла принаймні сплачуюється податок на додану вартість (ПДВ) із суми його вартості.

Водночас, є і такі забудовники, які використовують схему продажу об’єктів нерухомості через фізосіб. Якщо замовником будівництва виступає фізична особа, яка потім і продає це житло, вона сплачує тільки 5% податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) на дохід, отриманий від продажу об’єкту нерухомості. Це працює, починаючи з другого продажу протягом одного року.

Законопроєктом пропонується запровадити податок 18% для третього і подальших продажів. Відповідно, це має істотно збільшити податкове навантаження на операції з продажу від фізособи до фізособи.

У поточній редакції йдеться, що 18% будуть застосовуватися до вартості проданого об’єкту нерухомості.

Якщо ми говоримо про звичайного продавця на вторинному ринку, який має кілька об’єктів нерухомості, які вирішив продати протягом року, то оподаткування всієї суми може бути доволі несправедливим. Якщо раніше він придбав цей об’єкт трішки дешевше і продав трішки дорожче,то отримав з цього прибуток. Справедливіше було б оподатковувати саме прибуток, і це зменшить навантаження.

Наразі обговорюється варіант у процесі підготовки до другого читання внести таку зміну в частині оподаткування ПДФО.

Інша гучна зміна стосується податку на додану вартість (ПДВ).

На сьогодні операції з продажу житла, крім першого постачання, звільнені від ПДВ. Зазвичай перше постачання відбувається від генпідрядника забудовнику. Забудовник сплачує ціну з ПДВ. Подальший продаж квартир, вже зазвичай фізособам, не оподатковується ПДВ.

Законопроєкт передбачає запровадження ПДВ і на такі операції. Тобто це додаткові 20% від вартості житла. Але кінцева вартість житла для покупця може вирости менше, ніж на 20%. Тому що забудовник, який вже сплатив ПДВ генпідряднику при першому продажі, має податковий кредит. Тобто ПДВдодасть до кінцевої ціни 20% від витрат на оплату праці та прибутку забудовника. Відтак ціна не збільшиться на 20%. Можна оцінювати, що вартість житла збільшиться відсотків на 10.

Якщо парламент ухвалить законопроєкт в цілому з нормою про ПДВ у поточній редакції, то оподаткування ПДВ буде відбуватися в момент переходу права власності.

Це найбільш болісно вдарить по тим, хто станом на зараз у розстрочці, виплатив певну частину суми і запланував собі всі витрати при покупці житла. Для них з’явиться якась істотна сума, 10%, а можливо і 20%, яку їм доведеться заплатити "зверху".

На фінансовому комітеті ВРУ це обговорюють. Один варіант, який може згладити цей удар — оподаткування ПДВ за касовим методом. Це коли першою подією, яка є підставою для нарахування ПДВ, визнається оплата. Відповідно, всі частини оплат до набуття чинності цим законом не будуть підлягати ПДВ. ПДВ треба буде сплатити з оплат, які залишилися. У такому разі покупець заплатить цей приріст не з усієї вартості нерухомості, а з частини.

Є й інший варіант — чітко прописати у законі, що ця норма поширюється тільки на нові угоди. Тобто виключити з-під дії норми угоди по кредитуванню, по розстрочці, які були укладені до набуття чинності цим законом або до певного строку, коли стало відомо про цей закон. Щоб добросовісні громадяни, котрим не було відомо про те, що буде таке оподаткування, не сплачували ці кошти.

Олег Гетьман, економіст, координатор економічних груп Економічної експертної платформи:

Автори законопроєкту № 5600 пояснюють його не підняттям оподаткування, а усуненням прогалин в законодавстві. Наче цими прогалинами щодо ПДВ та ПДФО користуються "схемні" бізнеси, які таким чином ухиляються від сплати податків.

Але ми, як експерти, не бачимо, що це прогалини. Тому що, по-перше, сплата 5% — це також податок. І 18% з дельти, про яку ми домовились вчора на робочій групі, — вони виправлять цю норму, буде не 18% з усієї суми, а 18% ПДФО різниці між продажем і купівлею. І 18% з дельти приблизно відповідають 5% з усієї суми, як є зараз.

Щодо ПДВ домовленості ще немає.

Зараз відбувається так: є забудовник, він сплачує ПДВ. Потім він, умовно, передає цю нерухомість девелоперу, який вже не є платником ПДВ. Девелопер додає певну суму до собівартості і реалізує цю нерухомість. Відповідно, ми отримуємо трохи меншу суму через те, що цей другий посередник не сплачує ПДВ.

Кабмін і законодавці вважають, що це прогалина в законодавстві і ПДВ мають сплачувати всі (або майже всі), і цьому девелоперу також потрібно додати ПДВ.
Запровадження ПДВ також передбачається для фондів спільного інвестування.

Але це не призведе ні до чого іншого, окрім як зростання ціни на нерухомість на 5-7-8%, — так ми порахували. Це буде просто перекладено на кінцевого споживача.

Ми не бачимо потреби у компромісному варіанті з цього питання. Якщо стосовно ПДФО ми дійшли компромісного варіанту, то тут немає жодної необхідності запроваджувати ПДВ для девелоперів. Це призведе до викривлень на ринку. А ще — до складнощів з майбутньою асоціацією до ЄС. Тому що Угодою про асоціацію і їхньою директивою передбачено, що не має бути ПДВ ні для кого, крім першого забудовника.

Зауважимо, голова парламентського податкового комітету Данило Гетманцев зазначив, що навіть якщо ця норма з ПДВ залишиться, то всі, хто уклав договори раніше, не мають нічого додатково сплачувати. Тобто будуть перехідні положення, які передбачать, що це виключно для нових договорів.

Катастрофи на ринку нерухомості не станеться. За останні 30 років ми пережили багато безглуздих рішень влади.

Але в цілому для економіки, для добробуту громадян будуть негативні наслідки. Зокрема, це зменшить їхню можливість купувати нерухомість.

За матеріалами ESPRESO.TV